Mikä kaikki voi mennä pieleen kun ostaa omistusasunnon?

[kertsi]

Lasten äänet tosiaankin kestää paljon helpommin. Kaksi kerrosta ylöspäin asui aiemmin lapsi, joka juoksenteli paljon. Askeläänet kuuluivat minunkin asuntooni, mutta ne eivät juurikaan häirinneet, eikä mekastus rapussa.

[kertsi]

Oma tontti on kyllä must. Muistelen lukeneeni, että kokonaisia kerrostaloja on jouduttu purkamaan, kun vuokra-aika on loppunut. Joissain paikoissa tonttivuokraa taas on nostettu paljon.

[kertsi]

Näin käy, kun koti on purkukunnossa
Meneekö varallisuus viemäristä alas, kun kalliilla ostettu asunto on niin huonossa kunnossa, että ainoa vaihtoehto on purkaminen? Monet 1960- ja 1970-luvuilla rakennetut betonielementtitalot ovat päässeet varsin huonoon kuntoon. On puhuttu jopa laajasta purkutarpeesta. Lue miten asunnonomistajan käy.
...
Sanomalehti Kaleva on uutisoinut näiden elementtitalojen tulleen elinkaarensa päähän.

Taloussanomien haastattelemat asiantuntijat antavat synninpäästön aikakauden taloille, vaikka monissa niissä onkin ongelmia.

– Korjaustarvetta on näissä taloissa samalla tavalla kuin muissakin vanhoissa taloissa. Valitettavasti kiinteistönpitokulttuuri on meillä ollut sellainen, että huolto ja ylläpito helposti laiminlyödään, sanoo Tampereen teknillisen yliopiston rakennustekniikan laitoksen tutkimuspäällikkö Jukka Lahdensivu.

– Jos rakennus on päässyt niin huonoon kuntoon, että sen purkaminen nähdään parhaaksi vaihtoehdoksi, taloyhtiössä voidaan katsoa peiliin. Kunnossapitovastuu on tällöin yleensä laiminlyöty, Isännöintiliiton lakimies Marina Furuhjelm toteaa.
...
1970-luvun talot muodostavat kaikkein suurimman joukon Suomen rakennuskannasta. Erityisesti kerrostalorakentaminen oli 1960- ja 1970-luvuilla Suomessa kiihkeämpää kuin koskaan aikaisemmin tai myöhemmin.

Energiatehokkuudeltaan nämä talot ovat heikkoja. Vanhat talot eivät monesti muutenkaan täytä nykyisiä mukavuusvaatimuksia, ja useilla betonielementtitalojen lähiöillä on imago-ongelmia.
...
Rakennusyhtiö SRV:llä on käynnissä tällainen projekti Vantaan Tikkurilassa.

– Ostimme talon, joka oli todella huonossa kunnossa. Sen perustukset olivat pettäneet, minkä vuoksi talo oli vajonnut. Putket, seinät ja lattiat olivat vinksallaan. Osakkaiden piti päättää, ryhtyäkö todella massiiviseen remonttiin vai purkaako koko talo ja rakentaa tilalle uusi, kertoo SRV:n asuntoliiketoiminnan johtaja Juha-Veikko Nikulainen.

– Me tulimme ikään kuin asianhoitajiksi tähän väliin. Pystyimme tarjoamaan kohtuullisen hinnan osakkeista, sillä rakennusoikeutta laajennettiin. 20–30 asunnon tilalle rakennetaan 100 uutta asuntoa. Vanhoilla asukkailla on mahdollisuus ostaa asunto uudesta talosta. Aika moni on ilmoittanut palaavansa.

Nikulainen myöntää asunnon omistajien toki kärsivän tappioita, mutta sanoo ratkaisun olleen hyvä tilanteeseen nähden.

Asiantuntijat uskovat, että jatkossa talojen purkaminen ja uusien rakentaminen purettujen tilalle yleistyy.


---
Mistä tavallinen pulliainen tietää, onko taloa huollettu asianmukaisesti, ja ovatko esimerkiksi perustukset pettäneet?

[Hippi]

^
Linkattu juttu on vuodelta 2011, mutta se pitää edelleen paikkansa täällä Tiksissä, jossa keskusta-alueelle rakennetaan todella paljon. Parisen vuotta sitten naapurini siskolle kävi juuri noin, että muutamia vuosia sitten ostettu koti meni purkuun. Siinä yhdistyi kaksi tyypillistä ongelmaa, eli perustat ei ollut paalutettu tarpeeksi tukevasti maaperän pehmeyteen nähden ja sitten kalliita korjausremontteja ei ollut tehty vuosikausiin.

Keskustan vanhat rakennukset on paljolti kohtalaisen matalaa kerrostaloa, joten tuollainen kun pistetään purkuun ja rakennetaan toivottavasti kunnolliselle perustalle niin asuinkerroksia lisätään saman tien. Ei sentään tornitaloja ole tullut onneksi ja täällä keaskustan ulkoreunoilla uustuotantokin on max. neljä tai viisi kerrosta ainakin mitä olen fillarireissuilla noita katsellut.


Kyllähän isännöitsijätodistuksesta ilmenee aika pitkältä ajalta tehdyt ylläpitoremontit ja isännöitsijältä voi tiedustella mm. tehtyjä kuntotutkimuksia ja siinä annettuja suosituksia.

Tässä esimerkki yhden huoneiston myynti-ilmoituksesta, jossa talo on rakennettu 1966
Tehdyt remontit:1991-porrasmaalaus 1993-vesikaton uusinta, 1994-ikkunat (osa) ja tuuletusparvekkeet, 1995-patteriventtiilit, palosulut (osa asbestista pois), 1996-satelliittiantenni, 2001- julkisivuremontti (ikkunat, parvekkeet ym.) 2003- kuntoarvio, 2004- kuntoarvio, 2005-päätyjulkisivut, eristys-ja rappaustyöt, 2007- Digi-tv -valmius ja pistokkeet, kuntoarvio 2007-2008, 2008- tonttiviemärin ja tulovesijohdon uusiminen, jäteasema, 2009- kuntoarvio, 2010- linjasaneerauksen hankesuunnitelma, 2011- lämmönvaihtimet uusittu ja lj-huone kunnostettu, 2012-A-C alapohjan viemäreiden uusiminen, 2013 leikkipaikan leikkivälineet uusittu, tehty linjasaneerauksen toteutussuunnittelu, 2014-2015 lvvs-linjasaneeraus, 2015 lukituksen uusiminen (Abloy Sento), rakennettu lisää autopaikkoja, porrashuoneiden maalaukset ja osittainen pihakäytävien asfaltointi, liittyminen DNA:n kaapeli-tv -verkkoon, osittainen pihakäytävien asfaltointi, 2016 talopesulan kaikkien koneiden uusiminen,2017 LVVS-linjasaneerauksen takuukorjaukset 2018 Porras ulko-ovien uusinta, 2018 Ylätalon tukimuurin korjaus
Tulevat remontit:2019 Ikkunoiden ja parvekeovien kuntotarkastus, 2019 Vesikattojen kuntoarvioiden teettäminen, 2019 Pihan viihtyvyyden parantaminen, 2020 Ikkunoiden ja parvekeovien korjaukset ja huoltomaalaus, 2023 Hissien uusinta

Vanhempi korjaushistoria löytyy isännöitsijältä. Se, että vanhaan taloon on tehty korjauksia ei tarkoita sitä, että se on ihan kuralla, vaan ihan oikeasti kuntoa on seurattu ja korjauksia on tehty sitä mukaa, kun luonnollisesti paikat tulevat elinkaarensa loppuun.


Omasta kokemuksesta sanoisin, että ihmisiä aika vähän kiinnostaa talon kunnossapito. Taloyhtiön hallitukseen ei millään tahdo saada jäseniä ja jos saakin, niin osallistuminen toimintaan on tahmeaa. Vielä suurempi ongelma on isännöinti. Vaikka hallitus olisi kuinka hyvä, niin homma voi mennä reisille isännöitsijän saamattomuuden vuoksi, kun asia pitäisi olla niin, että isännöitsjä pitää huolen talosta, vaikka hallitus olisikin vähän asiantuntemattomampi.

Isännöinti näyttää yhä enemmän keskittyvän suuriin toimistoihin, kun pienet toimistot syödään kilpailutuksen myötä markkinoilta. Toimistoja kiinnostaa enemmän rahanteko kuin talojen kunnossapito. Eräskin meillä ollut yhtiö oli kehittänyt hienon rahantekokoneen, sillä isännöinnin lisäksi sillä oli tarjota oma tekninen isännöintipalvelu, jota sitten isännöitsijä omatoimisesti käytti vaikka millä tekosyyllä, joten tehtävästä tuli aina tuplalaskutus.

Ainakaan täällä PK-seudulla ei enää ole henkilöisännöitsijöitä kai lainkaan vähäkään isommassa yhtiössä. Kontulassa (vanhassa kodissani) sellainen oli yli 30 vuoden ajan enkä voi kuvitella, että taloa olisi voitu paremmin hoitaa. Melkoinen järkytys oli täällä Tiksissa ensimmäinen yhtiökokous, mutta nyt parin vuoden aikana asioita on laitettu järjestykseen.

[Hayabusa]

Isännöinti näyttää yhä enemmän keskittyvän suuriin toimistoihin, kun pienet toimistot syödään kilpailutuksen myötä markkinoilta. Toimistoja kiinnostaa enemmän rahanteko kuin talojen kunnossapito. Eräskin meillä ollut yhtiö oli kehittänyt hienon rahantekokoneen, sillä isännöinnin lisäksi sillä oli tarjota oma tekninen isännöintipalvelu, jota sitten isännöitsijä omatoimisesti käytti vaikka millä tekosyyllä, joten tehtävästä tuli aina tuplalaskutus.

Aikanaan meillä kävi juuri noin. Selkeästi näkyi,että isännöitsijä oli saanut ylempää ohjeet käyttää teknistä isännöitsijää ja erillislaskuttaa käytännössä kaikesta tekemisestä. Hyvä puoli oli se, että tuli erittelyt siitä, mitä talossa tehtiin. Huonona puolena tietysti hinnan kohoaminen pilviin. Niinpä meni toimisto vaihtoon.

[kertsi]

Ainakin se voi mennä pieleen, kun ostaa omistusasunnon, että talo pommitetaan atomeiksi, jos sota syttyy.

Kuinkahan paljon Ukrainan sota on vaikuttanut asuntomarkkinoihin, ja hillinnyt ostointoa, laskenut asuntojen hintoja, pidentänyt myyntiaikoja, luonut epävarmuutta asuntomarkkinoille? Joko sodan pelon muodossa, tai siten, että asumiskustannukset ovat nousseet esim. sähkön hinnan noustessa.

[Socrates]

Taitaa myyjillä mennä enemmän pieleen. Just oli lehdessä juttu siitä miten kohtuuttomia korvauksia vaaditaan vielä pitkän ajan kuluttua, kun omakotitalosta paljastuu joku piilossa ollut vika.

Oma asunnon osto meni nappiin. Kävin katsomassa kolmea ja jälkikäteen ajateltuna ne kaksi muuta olisi ollut katastrofeja tähän verrattuna.

[Hippi]

Seuraan muutaman taloyhtiön myynti-ilmoituksia ja tosiaan aika hitaasti menee kaupaksi nyt. Pari noista on sellaisia, joissa vielä pari vuotta sitten asunnot meni aika nopeasti kaupaksi. Nyt pudotellaan hintaa tai vedetään joksikin aikaa pois myynnistä ja sitten tuodaan sama kämppä "uutena" taas myyntiin.

Juuri uutisissa puhuttiin jostain 3%:n hinnan pudotuksesta.

[kertsi]

Minäkin törmäsin johonkin juttuun ostajan markkinoista.

Taisi olla tämä, jota en jaksanut kokonaan lukea (vaikka pitäisi, jos meinaa ostaa asunnon silloin, kun se olisi edullista):

Myllerrys asuntokaupoilla
Asuntokauppa on muuttunut nopeasti, ja kevättä kohti edessä voi olla jälleen uusi tilanne. Kokeneet välittäjät kertovat, miten ostajan ja myyjän kannattaisi nyt toimia, kun päällä on "ostajan markkinat".

[Karikko]

Minäkin törmäsin johonkin juttuun ostajan markkinoista.

Taisi olla tämä, jota en jaksanut kokonaan lukea (vaikka pitäisi, jos meinaa ostaa asunnon silloin, kun se olisi edullista):

Myllerrys asuntokaupoilla
Asuntokauppa on muuttunut nopeasti, ja kevättä kohti edessä voi olla jälleen uusi tilanne. Kokeneet välittäjät kertovat, miten ostajan ja myyjän kannattaisi nyt toimia, kun päällä on "ostajan markkinat".

Asuntolainoja nostettiin noin 700 000 000  euroa vähemmän viime vuonna, kuin edellisenä, joten olettaisi ettei kauppa kovin vilkasta taida olla.

Kuitenkin noin 1,1 miljardin edestä, eli ostajia on silti kohtuullisesti ja kaikkien ei tarvi käydä rukoilemassa pankkiherran suosiollisuutta.

[Brutto]

Mistä tavallinen pulliainen tietää, onko taloa huollettu asianmukaisesti, ja ovatko esimerkiksi perustukset pettäneet?

Perustusten pettäminen näkyy yleensä halkeamina sokkelissa, seinissä ja rungossa. Lattiat saattavat olla kallellaan johonkin suuntaan. Halkeilu tiiliverhoilussa voi johtua myös liikuntasaumojen puutteesta eikä sinällään ole kovin haitallista.

[Socrates]

Ainakin se voi mennä pieleen, kun ostaa omistusasunnon, että talo pommitetaan atomeiksi, jos sota syttyy.

Kuinkahan paljon Ukrainan sota on vaikuttanut asuntomarkkinoihin, ja hillinnyt ostointoa, laskenut asuntojen hintoja, pidentänyt myyntiaikoja, luonut epävarmuutta asuntomarkkinoille? Joko sodan pelon muodossa, tai siten, että asumiskustannukset ovat nousseet esim. sähkön hinnan noustessa.

Taitaa edelleen olla totta se, että 3 tekijää ratkaisee miten kauppa käy: sijainti, sijainti ja sijainti.

[kertsi]

Sijainti tosiaankin vaikuttaa hintoihin.

Mutta ehkä vähän eri tavoilla eri ajanjaksoilla? Esimerkiksi korona-aikaan taisi olla jonkinlainen liike pois kaupungeista, luonnonläheisille alueille, mökeille ja omakotitaloihin, kun kaupungilla ei niin uskallettu luuhata ajanvietossa. Ja toisaalta ihmisille tuli etätyöskentelyn takia tarve lisätilalle, joka sekin suuntasi kohti edullisempia alueita.

Ukrainan sodan myötä jotenkin itsestäni on alkanut tuntua, että ainakaan isoihin kerrostaloihin ei halua asettua (en kyllä aiemminkaan halunnut, mutta nyt vielä vähemmän).

Itselläni ei oikein ole hinkua kaupunkien keskustoihin, vaan mieluummin olen laitamilla, joilla talyhtiöiden tontit ovat väljempiä, on puistoa, pikkumetsiä, isompia metsiä ympärillä, ja on parkkipaikkoja ja autotalleja (kun kerran on mökki kaukana, auto on pakollinen, ja erinäisistä muistakin syistä tarpeellinen).

Tietysti, jos ja kun kunto ja varsinkin ajokyky tästä romahtaa jossain vaiheessa, eikä autoa voi enää ajaa, en voi enää sitten mökkeilläkään, jolloin hinku periferiaan ei ole niin iso. Mutta en tunne suurta hinkua muutenkaan kyllä keskustaan, jo ihan hellesäillä kuumuuden takia, ja esimerkiksi keväällä katupölyn, ja ylipäätänsä huonomman ilmanlaadun takia. Elämäntapanikaan eivät tekisi keskusta-asumista houkuttelevaksi, kun en tapaa käydä baareissa tai ravintoloissa kovinkaan usein.

Käynyt kyllä mielessä johonkin pikkukaupunkiin muuttaminenkin. Olen aiemmin asunut pienemmillä paikkakunnilla, ja siinä oli omat hyvät puolensa. Melkein kaikki asiat hoituivat juohevammin ja nopeammin ja jonottamatta. Joka paikkaan pääsi pyörällä. Isosta kaupungista jäisin kyllä kaipaamaan kulttuuritarjontaa ja ennen kaikkea ystäväpiiriäni.

[Socrates]

Myin korona-aikaan keskustan läheltä ja näyttöön tuli hetkessä ryysis.

Samaan aikaan hain täältä vain muutama km keskustasta ja kävin katsomassa kolmea asuntoa. Ketään muuta en näytöissä nähnyt ja ne roikkuivat pitkään myytävinä.

Eihän siinä järkeä ole, mutta sijainti tuntuu olevan monille ihan ratkaiseva.

[kertsi]

Onneksi en ole niin kuin monet. :-)